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Der Familienpool

Der Immobilienpool - auch Familienpool, Familienbesitzgesellschaft oder Grundbesitzgesellschaft genannt - bietet unter dem Aspekt der Absicherung des Familienvermögens und der Nachfolgeplanung entscheidende Vorteile gegenüber den herkömmlichen Gestaltungsmitteln wie Familienstiftung einerseits und herkömmlichem Übergabevertrag mit Nießbrauchsvorbehalt andererseits. Der Immobilienpool eignet sich insbesondere für Immobilienvermögen, die aus mehreren Objekten bestehen.

Beim Immobilienpool wird eine Gesellschaft gegründet, in die die im Privatbesitz befindlichen Immobilien eingebracht werden. Dabei ist oft die Steuerneutralität ein wichtiges Ziel.

Der Gesellschaftsvertrag wird dabei so konstruiert, dass der Gründergeneration die entscheidenden Einflussmöglichkeiten verbleiben, d.h. anders als bei einer Nießbrauchslösung weiterhin über An- und Verkauf von Objekten, Umgestaltung und Belastung unbeeinflusst von den Kindern entschieden werden kann.

Ein weiteres Anliegen ist häufig, dass das Vermögen in der eigenen Familie und - auch in einem Todesfall - nicht an Ehepartner gerät. Auch dieser Zweck kann mit einem Poolvertrag deutlich besser erreicht werden, als mit der herkömmlichen Nachfolgeregelung.

An die Nachfolgegeneration wird dann in Etappen - unter Ausnutzung der 10-Jahres-Periode - das blanke Vermögen übertragen, jedoch weitgehend entkleidet aller Bestimmungsrechte. Ziel ist es, das Vermögen dauerhaft der Familie zu erhalten, d.h. vor dem Zugriff von Gläubigern und geschiedener Schwiegerkinder oder vor erbrechtlichen Streitigkeiten zu sichern. Der Immobilienpool ermöglicht die optimale Ausnutzung erbrechtlicher Freibeträge sowie die Ausnutzung der einkommensteuerlichen Progression. Der Gefahr einer Kündigung des Gesellschaftsvertrags durch Kinder oder Enkelkinder kann durch entsprechende Rückforderungsrechte wirkungsvoll vorgebeugt werden.

Noch ein häufig übersehener Aspekt: Der Immobilienpool dient mit der Verlagerung von Vermögen auf die Nachfolgegeneration auch der Vermögensabsicherung des Unternehmers, vielfach auch „asset protection“ genannt.

Der Immobilienpool kann als GbR, als KG, GmbH & Co. KG oder als GmbH ausgestaltet werden, wobei die Vor- und Nachteile jeder Konstruktion durch das Steuerrecht bestimmt werden. z.B. bietet ein gewerblicher Immobilienpool auch interessante erbschaftsteuerliche Vorteile.

Bei der KG oder der GmbH als Rechtsform muss die Buchhaltungspflicht und die Pflicht zur Erstellung eines Jahresabschlusses bedacht werden.

Die Gründung eines Immobilienpools bedarf stets der Mitwirkung eines Notars, auch der GbR-Vertrag ist schon beurkundungsbedürftig, erst recht natürlich die Übertragung von Eigentumsrechten auf die Poolgesellschaft.

Hier bieten wir Ihnen eine umfassende Beratung aus einer Hand.

Sprechen Sie uns gerne an.  

Ihr Ansprechpartner

Notar Dr. Harald Ramminger, Rechtsanwalt und Steuerberater